Actualización: El 3 de abril de 2025 entra en vigor la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la que, el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad consistente en la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, de manera expresa. Por ello, para los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta modificación, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.

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La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en la que examina de nuevo la legalidad de la limitación de uso en el título constitutivo de las facultades dominicales de propietarios de pisos en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal. En el caso enjuiciado, en los estatutos se describe el destino de los pisos del inmueble “[a] viviendas del titular propietario o arrendatario con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante”. Por otra parte, las prohibiciones de los estatutos se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y para fines ilegales; instalación motores o máquinas que no sean usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres.

La comunidad de propietarios interpuso demanda de juicio ordinario con el fin de declarar que la actividad de alquiler turístico a que se destina la vivienda propiedad de los demandados resulta contraria a los estatutos. La demanda fue desestimada en primera instancia: El juzgado entendió, en síntesis, que la actividad desarrollada por los demandados no era contraria a los estatutos comunitarios, y citó la jurisprudencia del Tribunal Supremo en apoyo de tal decisión. Entre otras, la sentencia de 24 de octubre de 2011, que declaró en su fallo que: «[s]e reitera como doctrina jurisprudencial que
las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa», y que la actividad desempeñada por
los demandados no se encuentra prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios demandante.

Igualmente, tras el análisis de la prueba practicada, concluyó que no se probó una utilización anormal de las instalaciones comunitarias por los usuarios del piso del inmueble litigioso, y que, por lo tanto, no cabe entender que la explotación de la actividad de alquiler turístico llevada a efecto por los demandados suponga transgresión de lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH, de manera que constituya una actividad molesta o incómoda.

La sentencia fue recurrida en apelación por la representación de la comunidad de propietarios. Este recurso de apelación fue estimado por la Audiencia Provincial (de Madrid). En síntesis, consideró el tribunal provincial que, examinado el material probatorio obrante en autos, no alcanza
una conclusión distinta de la obtenida por la sentencia dictada por el juzgado en cuanto a qué la actividad llevada a cabo, en la vivienda litigiosa por los demandados, no puede calificarse como molesta o incómoda, por lo que rechaza este concreto fundamento de la demanda interpuesta.
No obstante, tras examinar los estatutos de la comunidad vecinal, considera que la actividad desarrollada en el piso dedicado a alquiler turístico, es contraria a tales normas estatutarias, fundándose simplemente en que cambiaron el uso al que inicialmente se destinó el piso.

Finalmente, los demandados interpusieron recurso por interés casacional que se articuló en dos motivos.
En el primero de ellos, se entendió infringidos los artículos 3, 5 y 7.2 de la LPH, citando como jurisprudencia vulnerada la dimanante de las SSTS 929/2008, de 29 de octubre; 123/2006, de 23 de febrero, 1235/1993, de 21
de diciembre ( es un error la enumeración correcta es 1214/1993); 543/2013, de 1 de octubre ( enumeración correcta 542/2013) y 358/2018, de 15 de junio. la sentencia recurrida infringe dicho criterio jurisprudencial, en tanto en cuanto considera que la mera descripción del destino del piso litigioso supone la prohibición de la actividad a la que se destina, sin que exista una disposición expresa que vede tal utilización por sus propietarios.

El segundo motivo, se construye sobre la base de la vulneración del artículo 33 de la Constitución (en adelante CE) y del artículo 348 del Código Civil (en adelante CC), por entender que la interpretación llevada a efecto por
la audiencia constituye una inadmisible limitación de las facultades que corresponden al propietario sobre los bienes de su titularidad dominical, y se apoya en la cita de la misma jurisprudencia antes reseñada. Se razona
que no existe limitación expresa, sino solo descripción del destino, lo que no es suficiente.

Entre la doctrina utilizada encontramos la doctrina constante y pacífica establecida por el TS de que las limitaciones de facultades dominicales no pueden presumirse ni pueden ser interpretadas las que existan de modo extensivo. Asimismo, se apoya en la doctrina de la sentencia 358/2018, de 15 de junio, cuya doctrina ratifica la más reciente sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre, que aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalamos en dicha resolución:
«(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal
o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997».

Enlace a la sentencia https://www.poderjudicial.es/search/openDocument/9e45b3426f0c87a9a0a8778d75e36f0d